作家：李沁桦

裁剪：徐天

拿到香港大学研究生及第见知书，程鹿（假名）的繁荣并莫得督察太久，洗心革面的是“住那处”的险恶。得知一年制讲课型硕士基本萎靡请求到校内寝室，程鹿添加了香港土产货中介的微信，运行“云看房”。

在寸土寸金的香港，高校寝室资源始终垂危，请求与续住均有一套相对严格的机制。重生频繁享有优先分派权，而高年龄学生若想续住，则需历程空洞评估，包括学业收成、对寝室的参与孝敬乃至课外举止发达。一年制讲课型硕士研究生就读东谈主数多，基本莫得请求到寝室的但愿，不得不转向校外租房甚而跨境通勤。

房地产处事商感恩梁行发布的分解显现，目下，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也便是说，每个宿位有超越3名学生竞争。至2027/28学年，预测每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守揣摸，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。

巨大的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍标的”，饱读舞市集将栈房、写字楼等生意大厦改装为学生寝室，从而加多学生宿位供应。

内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的逆境，是否有解了？

伸开剩余89%

早早“揾房”

程鹿一经看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生分的地名访佛，让她一时难以判断通勤距离与生计便利进度。她决定下个月提前往香港，实地看房。

尽管距离新学年开学仍罕有月，但围绕“住那处”的筹商一经在重生群体中提前升温。一位香港土产货抓牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生不绝毕业退宿，聚首高校的租房市集已进入新一轮过渡期，“一经有学生运行‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，市集的节律正在昭着前移，“以前普遍是六月才运行有动作，七八月有点垂危，当今好多学生四五月就一经运行‘揾房’（找屋子）了”。

把柄好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套约莫30时常米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非土产货住户和无固定收入的学生，香港房主时常还会条件一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要消耗近25万港元。

好意思联物业住宅部行政总裁布少明在领受媒体采访时曾暗示，租借市集的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，预测全年房钱升幅可达6％，香港私东谈主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。

提前的租房旺季，与香港高校延伸后尚未处理的宿位矛盾密切筹商。2023年香港特区政府施政分解提议发展“留学香港”品牌，将大学耕作资助委员会资助院校的非土产货生招生比例由20％擢升至40％，2025年进一步放宽至50％。

联系东谈主士测算，非土产货生的表面范畴上限已被推高至约3.7万东谈主，且研究生群体的延伸更为赶快。数据显现，2024/25学年，香港讲课型及研究型非土产货生已达约5.6万东谈主，同比增长26％，一年内新增超越1.1万东谈主。投资照顾公司高力国外预测，到2028年，香港土产货及非土产货学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。

香港富豪东方栈房后生寝室的房间和洗衣间（图/中新）

策略拆墙松捆

本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪恢复立法会议员发问时指出，“城中学舍标的”响应设想，已收到25宗请求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗波及要在私东谈主地皮上兴修新学生寝室外，其余请求为改装现存建筑物，大部分波及整幢改装，预测波及5100个宿位。

在宁汉豪的先容中，该标的的亮点在于“拆墙松捆”。已往，将商厦改装为学生寝室在本色操作上确实难以鼓动，而该标的通过“拊背扼吭”的方法进行轨制松捆。在打算层面，城市打算委员会放宽“栈房”界说，将合经验的学生公寓纳入其中，可径直得回栈房执照，不消另行打算。在推广机制上，标的也具有较高天真性，允许私东谈主发展商、耕作机构或两者配合提议请求，寝室营运模式亦不设合股按捺，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校配合对接。

香港大学房地产和建筑系解说黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港比年来诱导了多数非土产货学生，由此催生了学生公寓这一独到的细分市集，这类公寓的房钱频繁高于低档栈房和庸碌住宅，但比高等处事式公寓或豪华栈房更实惠。

以香港大学为例，西营盘近邻一间面积为15时常米的单间学生公寓，每月房钱超越15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价权贵，但黄绍基了解到，类似的学生公寓在开学前的入住率确实为100％。

房地产参谋人公司莱坊在《投资学生寝室》分解中指出，将收入堕入停滞的栈房改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期庄重、退租率低、失约风险小，为投资者提供了极高细目性的现款流。

事实上，在策略负责落地前，本钱已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局生意房托、华润隆地等巨头纷繁入局。华夏地产是在2024年将眼神投向学生公寓改进市集的，先后收购香港尖沙咀珀荟栈房、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方栈房，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期暗示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室市集，届时市集范畴将达750亿至1000亿港元，发展后劲巨大。

ICCRA住房租借产业研究院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，策略松捆后，PC加拿大(中国)官方网站激活了存量栈房的改进市集，大批往复市集变得相当火爆。她还补充谈，跟着本年3月起奏效的《简朴房条例》鼓动，市集预期发生了昭着变化。策略推动下，部分本来难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机贯通过改进转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。

高力国外指出，2026年2月，市集上有21宗栈房及整幢住宅成交，相当于2020年至2024年第三季度的往复总额。“栈房自己已具备皆全的房间拒绝、平定卫浴及消防要津，能大幅裁减改建时分和成本，同期让投资者赶快推向市集以迎合租借旺季。”

黄绍基额外提到，该标的可以保抓地皮用途的天真性，不仅可以贬低改建成本，更伏击的是，可以贬低供应富裕或不及的风险，最大按捺地减少市集波动。设想情况下，由于栈房和学生公寓具有很强的替代性，计议不善的栈房可以改建为学生公寓。要是将来栈房盈利能力有所提高，物业还可再行改回栈房用途。

“采选升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓擢升现款流，然后退出投资。相悖，采选抓有策略的始终投资者也可以考虑将来将栈房改回原用途的可能性。”黄绍基指出。

难以复制

比年来，跟着内地研究生招生范畴抓续扩大，“高校寝室不够住”频频登上热搜。

最权贵的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生期间，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所著明高校接踵在招生简章中明确律例：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）研究生提供校内寝室。

面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门合股印发《国度发展更始委等部门对于加强高校学生寝室确立的指引认识》，饱读舞高校通过购买、租借学校附近的东谈主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等圭表，加强配套处事照顾。

内地相通存在多数空置的栈房与生意钞票。中国饭铺协会数据显现，2025年第一季度，寰宇栈房平均空置率为38.2％，约有220万间客房始终空置。

名义上看，内地似乎具备复制香港“本钱收购栈房改建寝室”模式的基础，但多位内行在领受采访时指出，香港模式在内地恐无法通俗平移。

华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的遍及原因在于账本的根柢逻辑不同。在香港，尽管收购栈房的代价崇高，但其极高的房钱讲述率足以遮蔽资金成本。

“香港的房钱水平高，可以遮蔽利息和运营成本。但在内地，你想改进一个写字楼，参加的资金和装修成本，濒临的是极低的租售比。内地一线城市的租售比普遍在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不纪念。”张大伟坦言。

另外，张大伟总结，内地虽有指引认识，但在推广层面，生意用地改建为学生寝室仍濒临消防验收、地皮用途性质变更等重重辞让，短少像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套秩序。

除了策略配套和租售比，内地学生公寓濒临着更热烈的“替代品”竞争。香港模式省略成立的中枢，是留学生极高的房钱承受能力。在香港，一个改进后的单东谈主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱频繁在1200元东谈主民币左右。即使学生采纳去校外租房，其支付能力也相对有限。

赵然在带内地机构测验香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，人人的共鸣是内地高校的预算过低，无法相沿市集化的机构投资且运营相通的公寓。许多内地公寓运营商发轫嘻是图，测验完却惊叹“教训根柢没法用”。

相较香港交由市集本钱运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与人人采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化照顾”模式，将专硕学生皆集安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费圭表与校内学生生计园区一致，收费圭表为1600元/学年。

2025年，浙江大学发布学生寝室用房租借采购意向公告，预算金额2360万元，条件社会用房在浙江大学紫金港校区附近5公里范围内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。

同庚底，湖北大学提供了“以购代建”想路，斥资1.98亿元全体收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/时常米，相当于此前该商品房备案均价的六成。耕作部、住房城乡确立部合股调研组实地调研时暗示，“学生寝室改进表情手脚寰宇首个以购置存量房代确立学生公寓的翻新实际，既灵验周转了市集存量钞票、为房地产去库存提供了新想路，又精确破解了高校寝室资源垂危的用功”。

不外，新的社区摩擦也有待处理。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制研究生合股安排在校外住宿，住宿场所暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院表情，住宿用度圭表将参照学校合股律例推广，而该小区市集整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主领受采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。

除了“本钱收购栈房改建寝室”模式无法通俗平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的他乡计议。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及往复时的法律架构也有分裂。“在运营端，香港的劳工法律、东谈主工成本与内地彻底不同，必须再行搭建一套全新的投资模子和运营团队。”

还有一个容易被冷落的细节是，内地锻练的公寓产品、家电供应链在香港的忐忑空间眼前会濒临失效。赵然提到，香港的单东谈主床只好0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根柢找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构特等，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此罢了内嵌。

不管是将投资平移到内地，如故内地地产商进入香港市集，都不是那么容易能罢了的。

排版：奇令

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